국민주택채권 매입기준 — 등기할 때 얼마나 사야 하나요?

제1종 국민주택채권 매입률표 · 면제 대상 · 계산 방법 — 법무사·변호사 사무소 실무 가이드

기준일 2026년 9월 18일(금) · 주택도시기금법 제8조, 같은 법 시행령 제8조제2항 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준

1. 유상 취득(매매·교환) 소유권이전등기

주택 — 시가표준액 2천만원 이상

시가표준액	서울특별시·광역시	그 밖의 지역
2천만원 이상 5천만원 미만	13/1,000 (1.3%)	13/1,000 (1.3%)
5천만원 이상 1억원 미만	19/1,000 (1.9%)	14/1,000 (1.4%)
1억원 이상 1억6천만원 미만	21/1,000 (2.1%)	16/1,000 (1.6%)
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만	23/1,000 (2.3%)	18/1,000 (1.8%)
2억6천만원 이상 6억원 미만	26/1,000 (2.6%)	21/1,000 (2.1%)
6억원 이상	31/1,000 (3.1%)	26/1,000 (2.6%)

토지 — 시가표준액 5백만원 이상

시가표준액	서울특별시·광역시	그 밖의 지역
5백만원 이상 5천만원 미만	25/1,000 (2.5%)	20/1,000 (2.0%)
5천만원 이상 1억원 미만	40/1,000 (4.0%)	35/1,000 (3.5%)
1억원 이상	50/1,000 (5.0%)	45/1,000 (4.5%)

주택 외 건물(상가·오피스텔 등) — 시가표준액 1천만원 이상

시가표준액	서울특별시·광역시	그 밖의 지역
1천만원 이상 1억3천만원 미만	10/1,000 (1.0%)	8/1,000 (0.8%)
1억3천만원 이상 2억5천만원 미만	16/1,000 (1.6%)	14/1,000 (1.4%)
2억5천만원 이상	20/1,000 (2.0%)	18/1,000 (1.8%)

구간은 "이상 ~ 미만"입니다. 예를 들어 주택 시가표준액이 정확히 1억 6천만원이면 다음 구간의 매입률이 적용됩니다.

2. 무상 취득(상속·증여) 소유권이전등기

부동산 종류와 관계없이 시가표준액 1천만원 이상이면 아래 매입률을 적용합니다.

시가표준액	서울특별시·광역시	그 밖의 지역
1천만원 이상 5천만원 미만	18/1,000 (1.8%)	14/1,000 (1.4%)
5천만원 이상 1억5천만원 미만	28/1,000 (2.8%)	25/1,000 (2.5%)
1억5천만원 이상	42/1,000 (4.2%)	39/1,000 (3.9%)

3. 저당권(근저당권) 설정등기

• 기준 금액 — 채권최고액(저당권 설정금액). 2천만원 미만은 매입 대상이 아닙니다.
• 매입률 — 10/1,000 (1.0%), 지역 구분 없이 전국 동일.
• 상한 — 채권 매입금액(채권최고액×10/1,000 (1.0%), 만원 단위 반올림)은 10억원까지만 계산합니다.

4. 매입금액 계산 규칙

1. 기준 금액(시가표준액 또는 채권최고액)이 매입 불요 기준 이상인지 확인합니다.
2. 구간·지역에 맞는 매입률을 곱합니다. (예: 시가표준액 × 26/1,000)
3. 만원 미만 단수는 5천원 이상이면 만원으로 절상, 5천원 미만이면 절사합니다.

예시	기준	적용 매입률	매입금액
서울 아파트 매매, 시가표준액 3억원	유상(매매·교환)-주택, 서울특별시·광역시, 2억6천만원 이상 6억원 미만	26/1,000 (2.6%)	7,800,000원
경기도 토지 매매, 시가표준액 8천만원	유상(매매·교환)-토지, 그 밖의 지역, 5천만원 이상 1억원 미만	35/1,000 (3.5%)	2,800,000원
근저당권 설정, 채권최고액 1억 5천만원	저당권 설정	10/1,000 (1.0%)	1,500,000원
서울 주택, 시가표준액 1억 2,345만원 (절사 예)	유상(매매·교환)-주택, 서울특별시·광역시, 1억원 이상 1억6천만원 미만	21/1,000 (2.1%)	2,592,450원 → 2,590,000원

5. 매입하지 않아도 되는 경우

• 기준 금액 미만 — 유상 주택 2천만원, 토지 5백만원, 주택 외 건물 1천만원, 무상 취득 1천만원, 근저당권 설정 2천만원 미만이면 매입 대상이 아닙니다.
• 별표에 정한 면제 대상 — 국가·지방자치단체·공공기관의 등기, 도시 및 주거환경정비법·자산유동화에 관한 법률 등 다른 법률에서 면제하는 경우, 농어업인의 영농·영어자금 융자 관련 등기 등이 대표적입니다. 면제 항목은 별표 원문에 열거되어 있으므로 해당 여부는 등기 신청 전에 등기소·은행에서 확인하세요.

6. 매입 후에는 즉시매도 — 실제 부담은 본인부담금

매입한 채권을 만기까지 보유하는 경우는 드물고, 대부분 매입 즉시 은행에 되팝니다(즉시매도). 이때 액면보다 낮은 매도단가로 팔리기 때문에 그 차액(채권 매입금액 × 할인율)만 부담합니다. 할인율은 은행이 매 영업일 공시하며, 오늘의 국민주택채권 할인율에서 최신 값을, 채권 계산기에서 시가표준액 입력만으로 매입금액·본인부담금을 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

매입 기준 금액은 실거래가인가요, 시가표준액인가요?

실거래가(계약 금액)가 아니라 시가표준액입니다. 주택은 공시가격(개별·공동주택가격), 토지는 개별공시지가에 면적을 곱한 금액, 주택 외 건물은 지방세 시가표준액을 기준으로 구간과 매입률을 정합니다. 근저당권 설정은 채권최고액이 기준입니다.

공동명의로 등기하면 채권은 어떻게 계산하나요?

공유자별로 지분 비율만큼 나눈 시가표준액을 기준으로 각각 매입금액을 계산하고, 각자 만원 단위로 절상·절사한 뒤 합산합니다. 지분을 나누면 구간이 낮아져 단독 명의보다 합계가 달라질 수 있습니다.

부담부증여는 유상인가요, 무상인가요?

수증자가 인수하는 채무(부담분)는 유상 취득, 나머지(증여분)는 무상 취득으로 나누어 각각의 매입률로 계산한 뒤 합산합니다. 구간은 시가표준액 전체 금액으로 정하고, 매입금액은 부담분·증여분 각각의 금액에 매입률을 곱해 구합니다.

상가가 딸린 주택(주상복합)이나 토지와 건물을 함께 등기하면요?

주택 부분은 주택 기준율, 상가 등 주택 외 건물 부분은 건물 기준율, 토지는 토지 기준율로 각각 계산해 합산합니다. 구성별로 매입 불요 기준(주택 2천만원·건물 1천만원·토지 5백만원 미만)도 따로 봅니다.

채권을 사면 그 돈은 어떻게 되나요? 꼭 만기까지 갖고 있어야 하나요?

아닙니다. 대부분 매입과 동시에 은행에 되팔아(즉시매도) 액면과 매도금액의 차이만 부담합니다. 이 부담 비율이 할인율이며 매 영업일 바뀝니다. 오늘의 할인율과 본인부담금은 일등채권의 오늘의 할인율 페이지와 채권 계산기에서 확인할 수 있습니다.

매입률표는 언제 기준인가요?

2026년 9월 18일(금) 기준 주택도시기금법 제8조, 같은 법 시행령 제8조제2항 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준에 따른 값입니다. 법령이 개정되면 이 페이지의 표도 함께 갱신합니다. 실제 등기 신청 전에는 등기소·은행 안내로 최종 확인하세요.

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